En Costa Rica es muy común que alguien tenga un lote heredado o comprado hace años “para algún día hacer algo”. Pero ese algún día nunca llega y mientras tanto el terreno representa gastos, preocupación y riesgo. Impuestos municipales, mantenimiento, temor a invasiones y la incertidumbre de no saber qué hacer con él hacen que el lote ocioso se convierta en un peso, no en un activo.

Si este es tu caso, aquí encontrarás una ruta clara y realista para transformar ese terreno en una oportunidad. Basado en mi experiencia como videomarketer inmobiliario y la expertise del arquitecto Pablo Herrera, aquí aprenderás a analizar un lote sin uso, elegir el modelo de negocio adecuado para ello y cómo comunicar correctamente a través de estrategias de marketing inmobiliario en Costa Rica. 

Antes de invertir, debés entender qué permite y qué limita tu lote. Como dijo Herrera:

Para eso es necesario evaluar:

• Uso de suelo municipal.

• Acceso vial y topografía.

• Servicios disponibles: agua, electricidad y desagües.

• Presencia turística o residencial en la zona.

• Normativa de altura y densidad.

Un mismo lote podría servir para vivienda, turismo o comercio dependiendo del contexto. Por eso, esta etapa debe hacerse con un profesional considerando que debes tomar en cuenta puntos claves como:

• Uso de suelo.

• Acceso a agua.

• Frentes.

• Topografía.

• Distancia a servicios.

• Solicitar certificación municipal.

• Solicitar disponibilidad en AyA o ASADA

• Revisar plano catastrado.

• Levantamiento por topógrafo (¢150.000–¢350.000 aprox.)

• Google Maps + visita al sitio.

• Define si podés construir vivienda, comercio, turismo, etc.

• Sin agua = no hay permisos de construcción.

• Determina si podés segregar o hacer acceso vehicular.

• Si hay pendiente, puede servir para vistas o limitar diseño.

• Aumenta interés si el proyecto está cerca de escuelas, playas, comercios.

Un cliente tenía un lote en Coronado y dudaba qué hacer. El análisis reveló 3 frentes, norma urbana y acceso comercial.

Resultado: Se propuso un proyecto mixto (locales abajo + apartamentos arriba) en lugar de simplemente construir una casa.

Antes de pensar en planos o presupuestos, pregúntate:

• ¿Quiero administrar un negocio?

• ¿Quiero alquileres mensuales con poco contacto con clientes?

• ¿Prefiero desarrollar y vender?

• ¿Me gustaría recibir huéspedes o prefiero no operar nada?

Como explica Herrera, hay quienes nacieron para negociar y otros que prefieren inversiones pasivas. No existe una respuesta correcta: existe la que encaja con tu estilo de vida y objetivos comerciales. 

Ejemplos: 

Opciones ideales:

• Construir para vender (proyecto por etapas).

• Construir para alquilar vivienda a largo plazo.

• Segregar y vender lotes con infraestructura básica (calles, agua, electricidad).

Ejemplo aplicable:

• Lote de 1.000 m² → segregar en 4 lotes de 250 m².

• Costo aproximado segregación: ¢800.000–¢1.5M total.

• Precio de venta por lote en zonas urbanas populares: ¢18M–¢30M.

Resultado: El propietario convierte un lote ocioso en ¢72M–¢120M en ventas en menos de 12 meses sin operar un negocio.

Ejemplo real basado en la experiencia de Herrera:

El canopy “La Carpintera” no podía usarse para vivienda. Se estudiaron sus cualidades: vistas, naturaleza, fauna, pendiente. En lugar de forzar un proyecto residencial, se creó una experiencia turística con plataformas, senderos, restaurante y casa del propietario.

Resultado: El proyecto se autofinancia, atrae turismo internacional y aumentó el valor del terreno.

Aquí empiezan las opciones reales. Según la experiencia compartida en el podcast, 3 modelos destacan:

Perfectos si tu lote está en zonas como Guanacaste, Monteverde, Jacó, Manuel Antonio o la Zona Sur.

Podrías desarrollar:

• Airbnb tipo villa o cabaña.

• Hostel boutique.

• Glamping ecológico.

• Proyecto experiencial (ejemplo: canopy La Carpintera).

Este tipo de negocio puede tener tasas de ocupación muy altas en temporada, con retornos atractivos.

Si tu objetivo es liquidez, la segregación permite vender varios lotes pequeños a mejor precio por m² que uno grande.

Ventajas:

• Mayor flexibilidad.

• Retorno más rápido.

• Menos compromiso operativo.

Ideal en zonas urbanas donde la norma permite altura.

Ejemplos:

• Locales comerciales abajo + apartamentos arriba.

• Estacionamiento + oficinas + vivienda.

• Mini plaza comercial.

Esto genera varias líneas de ingresos dentro del mismo proyecto.

Muchos propietarios creen que necesitan grandes capitales para iniciar. Pero existen herramientas como:

• Preventas: vender un proyecto antes de construirlo.

• Construcción por fases.

• Socios de capital mientras vos aportás el terreno.

• Fideicomisos para proteger la operación.

El terreno puede ser tu mayor moneda.

Podés tener el mejor proyecto, pero si nadie lo ve, no existe.

Aquí entran las estrategias de videomarketing para inmobiliarias en Costa Rica, especialmente relevantes porque el comprador actual investiga primero en redes sociales antes que en una cita física.

Un video bien producido puede:

• Contar la historia detrás del lote.

• Mostrar el potencial con renders, recorridos y storytelling.

• Atraer inversionistas, compradores y huéspedes.

• Generar percepción de confianza y profesionalismo.

Además, si el proyecto está orientado al turismo, el diseño arquitectónico puede incorporar espacios “instagrameables” que generen marketing orgánico sin esfuerzo.

En proyectos inmobiliarios, una agencia de producción audiovisual especializada puede marcar la diferencia entre un lanzamiento lento y uno exitoso.

Profesionales como el equipo de Jorge Sancheza Films comprenden:

• El lenguaje visual del sector inmobiliario.

• Cómo vender sensaciones, no solamente estructuras.

• Cómo grabar propiedades mientras se resaltan atributos clave como seguridad, entorno, vistas y estilo de vida.

• Cómo crear campañas digitales que generen leads reales.
  
  

Si querés vender más rápido, despertar interés desde el inicio y posicionar tu proyecto como premium, el acompañamiento audiovisual no es un gasto: es una inversión estratégica.

Según Herrera, algunas regiones emergentes o estratégicas para desarrollar un lote hoy son:

• Zona Sur: enorme potencial futuro con aeropuerto y biodiversidad.

• Guanacaste: fuerte demanda turística consolidada.

• Cartago y cantones urbanos en crecimiento.

• Proyectos rurales con enfoque ecológico y experiencia.
  
  

El secreto no siempre es la ubicación perfecta, sino la estrategia correcta aplicada al lugar correcto.

Un terreno ocioso no es un ahorro. Es una oportunidad congelada. Por eso, desarrollarlo puede significar:

• Nuevas fuentes de ingreso.

• Seguridad financiera.

• Valorización patrimonial.

• Un legado familiar.
  
  

Lo clave es actuar con estrategia: diagnóstico, modelo, financiamiento, ejecución y marketing.

Mi equipo y yo ayudamos a agentes, arquitectos, inversionistas y propietarios a comunicar proyectos inmobiliarios con contenido profesional, emocional y estratégico.

Somos expertos en:

• Videomarketing inmobiliario en Costa Rica.

• Producción audiovisual para bienes raíces.

• Estrategias para acelerar ventas y atraer inversionistas.

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